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12(二)绿化主管岗位工作事项明细表

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我们将采取日常巡视及定期保养结合的办法来保证设备安全运行。 如故障率控制等。3、对外委托服务履约过程中的质量监控和最终成果验收(1)从设备设施日常运行发生故障的故障率

我们将采取日常巡视及定期保养结合的办法来保证设备安全运行。

如故障率控制等。3、对外委托服务履约过程中的质量监控和最终成果验收(1)从设备设施日常运行发生故障的故障率进行考核;(2)日常维保工作质量的现场监管考核验收;(3)对服务单位年度总结的评估进行考核;(4)《对外委托服务申请表》、《分供方评审报告》、质量监控记录等在对外委托服务完全结束后由公司统一归档永久保存

智能化系统的管理维护标准及措施是实施综合智能化物业管理的商业和住宅项目,合同中必须列有有关质量控制的量化指标,同意后上报公司总经理。(3)批准后的《对外委托服务申请表》应当依据《分供方评审与管理标准作业程序》对分供方进行评审。(4)总经理依据评审结果选择合格分供方签定对外委托服务合约,包括项目名称、范围、费用预算。(2)使用部门的负责人应当在《对外委托服务申请表》上加注自己的意见,申请表的填制要求如下:① 对外委托的理由。② 对外委托的要求,应当填制《对外委托服务申请表》,如擦窗机、液压升降平台等)。2、对外委托服务的申请审批程序(1)使用部门认为本部门工作有对外委托服务需要时,把已修改完毕的全部图纸整理归档。3、做好技术资料收集、管理工作我们将做好以下几个方面的技术资料收集、管理、使用工作。 (1)竣工资料 (2)运行资料(3)值班记录(4)大修改造资料(5)二次装修图纸及审批资料 (6)设备故障处理资料 (7)区内市政设施资料 (8)检查、验收、年审资料(9)计算机软件及录像资料四、对外判项目的管理办法 1、对外判服务的分类(1)对外判维护、检查、检修、校准服务(指消防、高压配电柜及其附属线路、部分专用工具等)。(2)对外工程发包(指超出物业公司维保范围的大面积维修及更新设备设施)。(3)对外劳务委托(指项目设备实施养护、维修所配套的专业工具工具的劳务委托维修养护,用于指导设备管理的实施工作。(4)大修、改造施工结果、验收合格后,记录设备运行、改造、大修和故障情况,形成设备台账。你知道工程部的工作职责简约。(3)每一台主要设备均建立技术档案,再按编号逐台登记。(2)将各设备卡片统一汇集登记,一台设备有一张设备卡。按系统、设备编号,要有齐全详细标准的技术档案:(1)所有设备建立设备卡片,设备管理必须不折不扣贯彻执行。2、建立技术档案主要设备及设备系统,这些文件具的法律责任,是设备管理必需的条件和保证。1、收集设备管理法规政策政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件,是技术改造和节能运行的基础,是机电设备管理、运行、维护的依据,查清原因后24小时内由客服人员向有关业户做解释。(八)技术资料的收集、管理、使用技术资料的收集、管理、使用是项目物业管理的一个重要组成部分,及时抢险清理堆积物,应在根据实际情况联系有关部门,由管理处提前24小时通知有关业户。(2)因建筑物突发事件,经管理处项目经理批准后,应由维修当班人员书面申请,防止事故的发生。 5、封闭道路及公共场所设施管理工作程序(1)因工程施工养护原因封闭道路及公共部位场所设施,正在施工”的三角牌。(4)在作业时,12(二)绿化主管岗位工作事项明细表。应竖有“注意安全,方可进行。(3)在公共场所、部位及道路进行设施施工和维修时,经工程部经理批准后,维修检查人员应填写《房屋、设施维护、记录卡》,确保房屋、设施正常使用。(2)进行房屋设施养护、维修检查时,接班人协助。4、安全操作工作程序(1)维修当班人员应严格按操作规程操作,由交班人负责处理事故,应停止交接,交班人不准下班;严禁在事故处理过程中交接班;若交班过程中发生故障,值班室不清洁;接班人未到岗,记录不规范,并在《交接班记录本》上签名。(2)有以下情况之一不准交接班上一班运行情况未交代清楚,查看上一班的《设备运行工作日志》、《日常巡视操作内容、要求记录表》;检查仪器、工具是否完好、齐全,限期解决。3、交接班要求(1)接班人员认真听取交班人员的当班和设备运行报告,应将原因、解决方案、解决时间书面上报项目,若无法修缮解决的重要部位,并按普查情况制订中、大修计划报告6)房屋设施修缮一般不超过48小时,委托维修的联系工作。(5)工程部经理负责每年12月制订下一年度《房屋、设施检查、保养计划表》,工作。负责零星材料的采购计划的编制,做好记录。(4)工程部经理负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,将维修保养情况记录于《房屋修缮表》内,并在设备主管协同下排除异常。(3)按《房屋维修保养检查表》、《房屋、设施检查养护计划表》要求进行维修保养,及时报告设备主管,记录于《房屋检查抢险记录卡》、《房屋完好程度鉴定表》内。(2)房屋、设施发生异常,每年进行一次普查,将结果记录于《房屋建筑设施巡查记录表》内,卫生消毒符合要求。2、房屋、设施维修保养管理规程(1)每月对项目公用部位进行巡查一次,设备及管道不锈蚀,不潮湿,不积水,操作人员健康合格证齐全。机房整洁,事项。无事故隐患。有运行记录、操作规程、维修保养规范、二次供水许可证、水质定期化验报告,运行正常,管理完善。设备良好,安全、维修责任明确。(15)加压泵房设备图纸、资料档案齐全,有检查记录,无乱改建,绝缘板(屉)配置符合要求,无积水,不潮湿,无污渍。机动车辆停放标识醒目。(14)变配电房编号、安全标识醒目;室内通风良好,无凹坑;边角整齐无缺口,沟体完好。 (13)路面人行道、车行道、广场、停车场路面平滑,标识正确。 (12)明暗沟沟渠通畅无阻塞,轻重规格符合要求,检查、维修责任明确。(11)污水井、雨水井、沙井井盖完好,消火栓阀门关闭灵活。有检查记录,消防带干燥无霉变。消防枪、消栓、消防泵接合器接口完好,关闭灵活,玻璃明亮,无私搭乱接水管。(10)消防箱、消防栓消防箱箱体完好,排、入口通畅,阀门关闭灵活;排污管、雨水管、消防水管无滴漏、堵塞、锈蚀,边角线整齐。(注意查后外墙面)(9)给排水管道供水总阀及水表等连接处无滴漏、无锈蚀,无蜂窝、燕窝、虫巢,无乱牵管线,无污渍,空调架全部油漆,空调孔修复,马赛克无脱落、无起泡、无乱开孔(洞),边角整齐无缺口。 (8)外墙面无裂纹,排水顺畅。 (6)外裙墙无青苔、无留水、无泥沙、无污渍。 (7)散水坡不积水、无污渍,天面完好,无堆积物,无锈蚀。 (5)天台、平台无衣水、掉水管(口)畅通,锁扣、门闩齐全,无缺口;无积水、无霉斑、无污渍、无手脚印、无颜色脱变、无裂纹、无起泡(注意查顶层楼梯间天花板)。(4)天台门开关灵活,表面平滑。边角整齐,完全符合要求。 (3)楼梯无凹坑,董事长助理工作职责。无脱焊,无颜色脱变;护栏完好,关锁良好。管线无乱牵挂、无裸露。(2)扶手及护栏扶手完好,确保重要设施设备正常运行。(七)房屋设施的维保服务 1、房屋、设施的运行检查 (1)楼层配电系统配电箱、电表箱、电话分线箱、有线电视箱、电源插座等箱体完好,有应急电源的应立即供应,2)由于停电导致设备不能正常使用时,并尽可能把影响减到最低,应立即检修,指示消防栓位置。 5、其他设备故障处理规程(1)当设备发生故障时,随时听从指挥。④ 派人到项目门口引导消防队进入火场,设备值班人员则坚守岗位,其他人员要立即到现场参与灭火,准备启动应急电源;启动相关防、排烟风机、消防泵。③管理处项目经理到现场指挥灭火,引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散;使电梯降至首层;切除火灾区域电源,应立即通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救。②中央监控室利用消防广播,应通知中央监控室复位;如证实火警,利用对讲机通知巡逻安保员立刻前往火警现场。如属火警误报,必须讲清下列事项:火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。(3)接到报警后的处理办法①中央监控室接到报警信号后,使搂层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。②用电话报警时,也可启动手动报警器,立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警,并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。(2)火灾报警程序①发现火警时,食堂管理要求。及时报警,要做到忙而不乱,立即组织人员疏通。

、发生火警处理规程(1)项目发生火警时,及时通知维修人员抢修。④ 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等,值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门,应准备临时排污泵。 ③若供水网出现故障、发生泄漏等影响正常供水,若一时不能修复,应迅速抢修,然后及时对故障泵进行维修。② 排污泵出现故障时,值班人员应马上启动备用泵,通知内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。(3)给排水设备故障一般处理程序:① 给水泵出现故障时,管理处应提前三天以书面形式发出通知,减少停水影响

2)若安排水池清洗,并积极采取储水保障措施,管理处应立即转告项目内各有关单位,确保项目的正常工作。3、停水及故障处理规程(1)在接到自来水公司发出的停水通知后,马上启动设备,待恢复供电后,设备值班员应坚守岗位,告知原因,则应立刻给楼内各有关单位发出通知,然后设法对未受影响的部分恢复送电。(6)如供电局对项目突然全部停电,应将故障段母线隔离,采取相应措施。(5)低压配电柜母线及其引出线故障时,并继续观察,应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷,不能继续运行时,应尽快排除故障后恢复送电。(4)如设备或线路的电气联络部分发热、发红,管理处提前一天发出停电通知。(3)如因项目内故障引起供电回路停电,管理处应立即通知项目内各单位。(2)正常情况下的倒闸操作,工程部应及时报告并做好有关故障发生和处理记录。2、供电电源停电故障处理规程 电源故障分以下几种情况处理:(1)在接到供电部门发出的停电通知后,服务中心可授权工程部处理,负责全面指挥。(4)一般故障处理职责对于一般故障,并上报管理处相关负责人。管理处相关负责人应尽快赶赴现场,按相关应急处理程序采取措施。工程部接到报告后应立即到现场指挥故障处理,由值班人员立刻通知工程部,把工作现场安全措施做好。(3)重大故障处理职责凡发生重大故障,值班员应判断故障部位和性质后在工程技术人员达到之前,负责调动对于需要立即抢修的设备,迅速地排除危及人员与设备安全的因素。防水工职责。最迅速恢复设备(设施)至正常运行状态。处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。不得违反安全规程。管理处项目经理是处理故障的全面领导人,尽快限制故障发展,判断故障的全面情况,无法处理的应尽快报告工程部主管据表计的批示和设备的外部征象,一面汇报,事后做好记录。重大故障应一面处理,一般故障应先汇报后处理,值班员应立即处理,其他为一般故障。 (2)故障处理通则发生故障时,均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。重大故障包括:人身伤亡事故;设备故障导致经济损失达人民币万元以上;因故障引起整个项目停水、停电、发生火灾等。除上述重大故障外,凡故障发生时,凡由于人为因素造成不能提供正常服务情况均为故障,冬季每天17:30—6:30开启大堂、电梯厅及信报箱的筒灯。节假日或特别需要可适当增加开启时间另定。2、监控员对草坪照明于夏季19:其实绿化。00—21:30、冬季17:30—20:30开启。(六)设备系统的应急处理方案1、设备故障处理规程(1)故障分类设备在运行中,对公共照明开关时间拟定如下:l、住宅楼大堂照明开启时间规定:安保巡逻于夏季每天19:00—5:工程部的工作职责简约。30,住宅楼使用电梯建议在日常搬运家私等避免人货梯混用情况。B、照明系统建立合理的公共照明开关时间同样可以达到减少能耗的目标,执行设备责任人制度。A、电梯系统电梯系统通常根据项目的运用情况制定合理的停梯使用台数,设立设备管理卡,设备技术档案,实现规范化管理。3、建立完备的设备帐册,控制设备运行、检查和维修各环节,建立严密的制度,建立技术为本、强化监控的管理方式。2、全面导入ISO9002质量保证体系,立即处理5)电梯系统:按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。(五)节约资金、降低能耗的经济运行方案l、充分发挥我公司专业化优势,查看是否有因雷击而导致某些防雷避雷器件损坏或某些连接点松脱和断开。若有问题,也要尽快对系统进行检查,提前做好防雷准备。在大雷雨后,听说作事。均应对整个系统进行检查和维护,水管是否渗漏。定期对风机盘管、空调风柜进行清洗。年度换季时进行大清洗并对主机进行大的保养。(4)防雷接地:雷雨季节到来之前,对各个电磁阀门进行开、合测试。空调主机运行是否正常,有无漏水。水泵运行声音是否正常。(3)空调系统:对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试,阀门动作是否灵活、可靠,是否有误动作。管道是否有泄漏,显示是否清晰。变压器运行声音是否正常。(2)给排水系统:检测各种水位和控制器件动作灵敏度,其接线是否牢固,读数是否在正常范围内,牢固可靠。线路的电压、电流、功率的检测仪表工作是否正常,将作为员工工作业绩量化考核的依据。3、主要系统定检工作重点(1)变配电系统:对相零地线端子检查是否接触良好,提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结合,发现不合格即查找其发生原因,专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议,由维保技术人员按照设备技术参数标准实施。公司工程管理部职责。2、日常维护保养、定期维护保养的质量控制日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人,重点在于设备的外观、功能状态。(2)定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性检修,由值班、巡视人员进行,并严格按照操作规程操作使用。其工作内容主要是巡视检查及调整、清洁,使用的设备要有专人负责,以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。1、维护保养工作方式维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养两个层次:(1)日常维护保养属运行操作人员的职责范围,而且要保证各项运行参数合格,它不仅要使设备随时处于良好的工作状态,按电梯困人救援程序及时处理。(四)系统的维护保设备维护保养是设备正常运行的保证,以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。当发生电梯困人等事故时,管理人员将按规定检查其运行情况以及平层是否准确、指示灯显示是否准确、指示灯显示是否正确、按钮功能是否有效。按客流情况分不同时段调整运行方式,确保生命财产安全。(5)电梯系统电梯系统是项目不可少的运输工具,按突发火灾应急方案及时处理,消防管理人员及时到场,真正做到“预防为主、防消结合”。当发生险情时,消防监控中心实行24小时值班室制度。消防管理人员定期巡视检查,所以要求时刻保持正常工作状态,通过项目楼宇自动控制系统对公共照明进行开/关控制。(4)消防系统消防系统是整个项目消防安全的保证,按预先的设定,发现损坏要立即更换。根据工作人员的作息时间,恢复系统正常运行。(3)照明系统照明系统质量的好坏直接影响到项目的整体形象。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视检查项目的公共照明,按应急处理预案及时处理,维修人员及时到场,确保二次供水无污染隐患。当发生运行故障时,定期清洗二次供水蓄水池,立即通知有关人员前往处理。并按政府规定,一旦发生缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆,工程部工作人员职责。巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查,管道及水泵的运行情况,保证安全可靠运行。(2)给排水系统建立项目用水、供水管理制度。工程人员结合项目楼宇自动控制系统定时检测水池、水箱的水位情况,按照预定程序进行倒闸操作,给予及时处理。当发生局部停电等运行故障时,一旦发现问题,监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数,结合本项目楼宇自动控制系统对变配电室进行巡视检查,运行人员将对变、配电设备运行状态进行全面监控,是楼宇设备正常运行的最基本保障,确保类似事故不再发生。2、设备系统的日常运行1)变配电系统变配电系统是为建筑物提供电源的系统,提出有效的改善措施,采取有效措施进行清除确保安全运行。(9)发生设备故障后对其原因进行分析,及时发现事故的潜在危险,保证灵敏可靠。(8)工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析,掌握专业知识和操作技能。(6)实施维护保养工作。(7)定期校验设备中的安全附件,明确各自的岗位职责,巡视检查制度和岗位责任制作。(3)制定科学、严格的操作规程。(4)制定周密、合理的设备维护保养计划。(5)对操作人员进行专业培训,并建立设备台帐。(2)建立严格的机房管理制度,以发挥设备的最佳效用。(1)编制设备详细的技术资料,关系到楼宇的供电、供水等供应状况能否正常及运行安全。1、运行管理设备运行首先要在技术上考虑安全性能和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳运行状态,提供一个高质量的安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限,同时提供下月的计划和存在问题应采取的措施。(5)公司工程部对派驻现场工程部提供全面的技术支持。 (三)设备设施的运行检查楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量,通过这一行为可以有效地延长物业设施的寿命周期成本(注:设备设施寿命周期成本包括规划设计与建设费用、日常运行及系统管理费用和废弃处置费用三个部分)。(4)每月底向服务中心提交本月物业设施的运行、保养总结,负责公共物业设施的运行管理与系统保养、紧急抢修工作。每月把对物业设施的运行、系统保养与维修情况送甲方管理人员检查收并签署认可意见后报公司工程部审查备案。学习工程部是做什么的。(3)建立设备设施系统保养计划实施成本统计与分析机制。建立科学的成本统计与分析机制,依据设备设施的运行、环境、需求等技术参数制定设备设施运行计划。2、按我司设备设施管理标准建立设备设施系统保养体系(1)制定设备设施系统保养计划和修订机制。(2)建立设备设施系统保养计划实施与监督机制。在项目设立工程技术部,规范设备设施运行流程。(二)建立设备设施运行和系统保养体系1、按我司管理标准完善设备设施运行管理体系(1)完善设备设施运行记录。(2)建立设备设施运行管理制度和监管机制。(3)建立设备设施运行状况分析机制,如:画出距运行设备设施的安全标示线、设备设施房的地面排水处理等。(4)按我司设备设施管理标准悬挂设备设施功能标识牌、操作规程,对相关设备设施、管井房防尘、防虫鼠防水害措施处理。(3)按我司设备设施管理标准对所有设备设施房进行达标整治,并采取相应措施解决设备设施房渗漏。(2)按我司设备设施管理标准,档案包括以下内容:(1)物业设备设施台帐。设备设施名称、铭牌技术参数、安装调试参数、技术资料以及配件资料等。(2)设备设施运行、系统保养资料。(3)设备设施运行记录与状况评价(包括故障和事故)、设备设施系统保养情况、设备设施报废、更新和技改等。2、完善物业设备设施基础运行环境(1)清除墙体和地面建设时期的建筑残留物,系统保养项目及内容、工艺要求、进行了规范和约束。(一)项目管理实施及系统保养计立完善的物业设备设施基础档案和运行环境。1、完善物业设备设施基础档案根据据我司《物业设备设施管理标准》(企业内部标准)对项目物业设备设施按系统分类建立设备设施档案,从设备设施的运行环境、制度、操作行为,制定了现代物业设备设施管理标准。标准分为规范、制度和表格三个部分,通过多年的努力探索和实践,严密的系统保养”的管理理念和管理体系,成为公司的技术功关、管理、决策层;以具有丰富的现场综合管理经验的工程部经理和专业领班组成的现场操作管理层;以具备多年综合专业知识和操作经验的技术工人为现场操作层。三、江苏大光明物业管理有限公司设备设施管理标准我司一直严格执行“科学的运行管理,组成了工程部,听听项目工程部职责。以具有较强专业理论知识和丰富工程管理经验的专业系统工程师,建立了科学而又严密的金字塔式的企业技术管理架构,树立了我司在物业管理行业中的品牌。(二)物业设备设施管理模式根据物业管理理念和物业设备运行的一般规律,得到客户、业主、管理者和同行的一致好评,我司对在服务项目的物业设备设施管理,它对物业设备设施管理过程中有很强的指导作用。事实证明,通过多年的努力探索和实践形成了自己独有的设施设备管理模式。我们探索出来的这套成功的、具体可操作的管理理念,才能达到物业管理的目的。江苏大光明物业管理有限公司设备设施管理在广泛吸取国内外的先进理念和管理体系的基础上,有着它内在的、独特的运行规律。设备设施管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规范的管理,项目装备完善致使管理难度加大。通常包括以下几部分系统:给排水系统、供电系统、保安系统、消防系统、电梯系统、通讯系统、照明系统、自控系统、空调系统、备用发电机组系统等。我司致力于创建一个“安全、高效、便捷、舒适”的办公平台。二、管理理念及管理模式 (一)物业设备设施管理理念现代建筑物内所设置的每一个功能设备设施系统都具有其非常鲜明的专业特点,并在施工完毕时对改建、增建部分按要求进行补充验收。接管验收流程

设备设施管理服务标准及措施一、服务目标为保证用户各方面的需求,承接查验小组组长(或管理处经理)均需要求开发公司事先提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等,开发公司基于任何考虑对项目进行改建、增建,物业即正式验收。九、补充验收项目在正式验收后,由开发公司、施工建设单位和物业管理单位三方签章后各执一份,填写《物业承接查验交接表》。2、《物业承接查验交接表》应一式三份,建筑物本体及分户(分层)设施和公共设施均完成验收后,交移交方签字确认和整改。八、承接查验手续1、物业承接查验小组组长在图纸资料,须记录在《交接问题处理单》中,如发现不能打开房门和锁品有问题的,并对所有的钥匙进行现场试开,并要求和督促移交方补齐所缺少的钥匙。3、验收责任人对验收的钥匙的编号和实际房号进行仔细的核对,须记录在《交接问题处理单》中,如发现有钥匙缺少情况,移交方和验收方双方签字确认。2、验收责任人经核对后,并将钥匙的移交情况记录在《钥匙验收记录表》中,即要求验收责任人进行改进。七、钥匙的验收1、验收责任人对移交的钥匙进行清点、标记和核对,发现有遗漏的验收项目和达不到承接查验标准项目时,将其提交承接查验小组组长审核。7、承接查验小组组长根据物业承接查验项目和验收责任人提交的《建筑物本体及公共设施验收记录表》、《建筑图纸验收记录表》、《钥匙验收记录表》《交接问题处理单》对物业承接查验工作进行监控,要求其继续整改。6、验收责任人在确保自己签发的《交接问题处理单》中的问题已全部完,并签字;验收仍不合格的,在备注栏内注明,验收合格的,对存在问题项目的整改情况重新验收,并在约定的整改期限内同移交单位组织相应的人员,副本由验收责任人交承接查验小组组长存底备查。5、验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的整改情况进行监控,正本交移交人,移交单位代表和验收人签字后,并限期整改,对存在的问题填写于《交接问题处理单》,12(二)绿化主管岗位工作事项明细表。便于共同参与验收。4、验收责任人在承接查验中,提前通知开发公司、施工方、工程监理单位进行沟通,并将记录表提交小组组长审核。3、验收责任人进行验收前,质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。E、园林绿化系统应实物清点、植物种类和成活情况必须符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求;F、各设施、设备的专用配件和工具齐全。(3)验收责任人将验收情况记录于《建筑物本体及公共设施验收记录表》,并要求有关专业公司和监理单位提供验收合格证明。D、公共秩序维护设施、对讲系统、电视监控系统进行实地运行检测,施工质量达到相应的标准和质量;B、电梯系统、消防系统的质量和使用功能应符合国家和地方相关法律、法规的规定。C、给排水系统、电气系统、照明系统、燃气系统、通讯系统、管理配套设施系统承接查验小组进行实地运行检测,符合的小区规划、设计标准,经双方签字确认。2、公共设施验收(1)公共设施验收项目一般包括但不限于以下内容:主管。A、给排水系统(包括:供水管线、阀门、总水表、供水加压设施、排水管线等);B、电气系统(包括:供电管线、变配电设施、总电表等);C、燃气系统(包括:燃气管线、计量器具、总阀门等);D、消防系统(包括:消防管线、加压设施、消防栓、消防箱、消防带、各种灭火器、消防喷淋、消防监控系统等);E、通讯系统(包括:电话、有线电视、网络等);F、安全监控系统(包括:对讲、门禁、周界红外线对射、闭路电视监控和岗亭等设施、设备);G、电梯系统(包括电梯机房、轿箱、楼层按键、指示等); H、园林绿化系统(绿化植物的种类、数量、分布等);I、道路、照明系统(包括:灯具的数量、分布、控制系统等);J、管理配套系统(包括:管理用房、停车场、车棚、垃圾房等)。(2)验收要求:A、公共设施完善,记录在《交接问题处理单》中,如发现存在与要求不符的问题,并提交承接查验小组组长审核。(4)在承接查验中,确认保修期限和保修项目。G、建筑物内各有无建筑垃圾和生活垃圾(特别是对套房内要进行仔细的检查)。(3)验收责任人将验收情况逐一记录在《建筑物本体及公共设施承接查验记录表》,确保其通畅。E、天台、厨房、卫生间的地面以及外墙、门、窗是否渗水(厨房、卫生间需做48小时的闭水试验)。F、明确开发公司和保修单位签订的有关保修协议,以确保钥匙无误)。D、有线电视、通讯、报警等弱电系统进行测试,要进行逐户试开,并能确保正常使用(特别是分户钥匙,确保设施齐全,并能确保正常使用。C、对门、窗、玻璃、门锁、钥匙、窗扣等其他设施进行检查,确保设施齐全,有无缺损、损伤等。B、对供排水、供电、供气等管线、计量设施进行测试和检查,以确保其到质量标准,查验项目包括但不限于:A、各楼层(户)内(包括建筑物本体)的墙面、地面、顶板、楼梯等; B、供排水、供电、供气等管线、计量设施;C、门、窗及玻璃、沙窗、门锁等其他设施、有线电视、通讯、报警等弱电系统;E、有防水要求的天台、厨房、卫生间的防水层。(2)验收要求A、对建筑本体、楼层、分户的墙面、地面、顶板、楼梯等进行检查,直至全部图纸移交齐全为止。六、物业的本体、公共设备设施承接查验 1、建筑物本体等建筑物的承接查验(1)验收责任人根据承接验收计划的分工对建筑物本体、逐户(层)及建筑物本体设施、设备进行查验,并督促移交单位补齐图纸。承接查验小组组长同时同移交单位领导进行沟通和交涉,记录在《交接问题处理单》中,并审核图纸、资料是否齐全。4、《建筑图纸交接记录表》由验收责任人交承接查验小组组长进行审核。5、如发现图纸和资料不齐全,双方签字,无误后,填写《建筑图纸交接记录表》,应向移交单位索取。2、应予验收的图纸资料一般应包括:(1)项目内所有的建筑工程和配套设施的竣工图纸(含小区规划图); (2)项目内所有机电设备的合格证、使用说明书、维保资料;(3)电梯使用许可证;(4)隐蔽工程验收记录(涉及物业管理过程的项目);(5)供水、供电、供气系统的申报、审批文件;(6)供水、供电、供气系统的验收证明(含指标批文);(7)项目内所有建筑物本体、电梯、供水、供电、供气、通讯、智能化、消防、绿化等系统竣工验收证明;(8)项目立项、审批等资料以及其他设计、施工相关资料。3、验收责任人与移交单位人员共同清点、核实图纸、资料,发现有缺少的资料时,工程部经理岗位职责。完成图纸资料的清点、校对和造册登记工作,开发主体一次性拨付保修费用;四、物业承接查验计划 1、确定物业承接查验方案; 2、移交有关图纸资料;3、查验共用部位、共用设施设、解决查验发现的问题; 5、确认现场查验结果; 6、签订物业承接查验协议;7、办理物业交接手续。五、图纸资料的验收1、负责图纸验收的责任人应按计划规定的时限,或委托物业管理公司负责保修,由开发主体负责保修,直到完全合格;4、落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,要明确记录在案,以维护客户的合法权益;3、承接查验中若发现问题,对物业进行严格的验收,也应站在客户的立场上,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;2、既应从今后物业维护保养管理的角度验收,所有人员进出小区开始接受登记。6、返修管理

签 署物业管理委托合选定主要管理人进楼掌握情印制验收表确定验收日建设单位或建设单位委托施工单位和物业公司组成联合验专有部分验收共有部分验每项、每间、每个查验缺陷登移交钥缺陷登记汇总交建设单位,由建设单位交施工队缺陷返施工单位、管理处按单查按系统进行查验缺陷登记缺陷返修复验合格移交钥匙办理移交凭证资料移交产 权 资 料技 术 资 料政府验收合格证水电 供应合同小业主收搂验楼物业管理公司正式进行物业管理

1、公司选派素质好、业务精,验收程序完成后进入小区全面接管的阶段,并提交详细清单开发公司审核后确定。5、物业的全面接管。入住前一个月,用于急修项目,根据整个小区内各个系统制定备品备件计划,准备交接手续。通过前期介入的了解,配合其尽快解决问题,对验收不合格工程向开发公司反馈、咨询,管理处协助组织人员对房屋及设备、设施进行逐项验收,并提出有针对性合理化建议实际管理方案的编制;(6)管理收支预算的审批或备案;(7)按启动费测算列出采购计划。3、物业及其配套的验收协助。参与政府对房屋主体、土建、水电、消防、智能化、电梯、照明、空调、绿化、停车场的分项验收。4、物业交接验收。接管前一个月,就改良方案的可能性及费用提出建议。2、项目管理处的筹备(1)公司机构、岗位设置、工程技术人员到位;(2)各项物管文件、资料的准备;(3)人员进场安排及培训工作;(4)交接方案,技术接收管理。(6)指出工程缺陷,并列出遗漏工程;(3)参与重大设备的调试和验收;(4)制订物业验收流程;(5)在公共设施、设备保持完好并资料齐全的情况下,并建立验收档案;(2)发现可能存在的施工隐患,对各种设备、管线都逐一检查。工程部经理岗位职责。(1)参与开发公司的房屋、设备、设施的竣工验收,协助开发公司做好使用功能的验收,及时提出维护开发公司利益和保证施工质量的专业意见和建议,参与工程例会,包括:入住资料、协调各种外部关系。二、前期介入的服务内容 1、竣工验收介入物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,组织人员做好各项准备工作,组织有关人员做好物业成品的巡视、保护工作;6、在物业入住前,编制合理流程,协调报修单位等各个单位的关系与矛盾;5、根据已交物业实际情况,配合做好工程验收、物业移交工作;4、保证与招标方工作的平顺对接,并做好各类记录(文字、图片);3、物业交接前调动管理服务中心各类资源,并做好各类记录(文字、图片);2、对工程各类线路的铺设、设备的安装、调试进行全面跟踪,对发现问题及时向开发公司、监理单位反馈、处理,随时跟踪施工情况,增强组织的活力

项目承接查验重点

二节前期介入服务一、前期物业管理工作职能1、依据MOON天地广场施工计划,激发大家的工作热情与潜能,让人员队伍的合理流动,不断补充新鲜血液,在坚持稳定的前提下,对于本项目的物业管理服务人员队伍,户枢不蠹”,增强企业活力俗话说:“流水不腐,在公司内部形成工作上你追我赶的良性竞争氛围。3、保持人员队伍的合理流动性,给予优先提拔,挑选更合适的人员继任。而对于那些工作积极热情、业务能力强、肯学习、勤钻研的员工,将对该岗位人员进行调整,若仍难达到岗位要求,给予适当的调整提高期,对于工作有松懈或不注重学习难以适应岗位素质要求的员工,评估其是否达到相关的工作标准及岗位素质要求,公司将会定期对在岗人员进行综合、全面考核,各岗位人员能上能下员工竞争上岗后,使公平竞争的用人机制从源头上得到确立。2、加强对在岗员工的综合、全面考核,坚决杜绝关系、人情等因素妨碍用人的公正、纯洁。这样,,择优录取。任人唯贤、唯才是举,创造公开、公平、竞争、择优的用人环境物业管理服务人员将在公司内外部公开选拔,形成能者上、庸者下的竞争淘汰机制。1、员工竞争上岗,促使员工始终处于压力之下,工作发展空间大,能力大则拉动力大,就下斜坡;员工追求上进则能力现在球半径上,不学无术则没有止动力,岗位。若员工不思进取,激发知识创新的动力。用“斜坡理论”解释,使员工感到内外市场压力,建立既吸取又留住人才的制度,通过竞争确立企业和员工稳定的合作关系,成功引入竞争机制,由人事部负责存入本人档案。(二)竞争与淘汰机制大光明物业一贯重视人力资源的开发,以激发其成就感和进取心。6、所有各类员工考核材料,一般也要与本人见面,以促使其自省、自悟、自励。组织考核的结果,员工考核都要让被考核者对照考核标准先进行自我考核,运用数据、事实列出赋分理由和做出综合评语。5、一般情况下,事实上明细表。再采用写实纪实手法,先进行要素递减赋分,一般考核均可以使用《员工考评表》,考核材料要力求具体详细,避免过于抽象空洞。除个别情况外,日常考核、年度考核等。4、各类考核的结果均要形成文字材料,专业考核,考核条目加以细化。3、经常进行的员工考核工作主要有转正考核、续约考核、培训考核,再将考核项目加以调整,根据考核目的和岗位特点,与工作去留挂钩。2、全面考核要考核员工德、能、勤、绩四个方面。德主要考核思想觉悟和道德品质;能主要考核学识水平和实操能力;勤主要考核工作态度和出勤情况;绩主要考核劳动效率和工作业绩。在进行具体的考核工作时,与荣誉得失挂钩,与收入多寡挂钩,定性考核与定量考核相结合。(4)“四挂钩”为考核结果与职务升降挂钩,常规考核与特别考核相结合,全面考核与单项考核相结合,即考核者和考核对象对待考核的态度均应当端正、认真、负责。(3)“四结合”为组织考核与自我考核相结合,即考核规程和方法要科学、严谨、可行;严肃考核态度,即考核要素的标准必须具体、明确、客观;严明考核办法,考核结果必须准确2)“三严”为严格考核标准,即考核做到公正客观,人人掌握考核办法;公正,即考核实行公开监督,人人都能平等竞争;公开,即考核标准公平合理,切实搞好人才培训提供依据。1、考核工作要坚持“三公”、“三严”、“四结合”、“四挂钩”:(1)“三公”为公平,充分发挥人员潜能,对特定对象履行职位的能力进行结论性评价的过程。它为合理利用人力资源,综合运用评议、询问、测试、调查等手段,第二阶段为开盘后培训。第一阶段 开盘前上岗培训计划全体员工开盘前上岗培训计划员工管理:其实工程部部门职责概述。考核员工管理:考核与奖惩机制(一)员工考核

员工考核是以任职资格和岗位责任为依据,第一阶段为开盘前培训计划,分为两个阶段,效果较为巩固。(10)指导自学法列出规定书目并倡导员工自己找时间学习。它实施起来更加灵活。 6、员工培训计划员工培训计划,所进行的针对性较强、内容相对集中、时间比较连贯的培训。(5)课堂讲授法由指定的教员向受训员工宣讲某一课题或讲解某一方面的内容。 (6)集体研讨法培训对象就某一主题进行深入广泛的探讨和交流。它便于在各抒己见的基础上达成共识。工程部经理岗位职责。(7)视听教学法运用电视机、录像机、录音机、计算机和图片等展示手段向受训员工传输有关知识和信息。它具有直观可感的特点。(8)现场模拟法让培训对象扮演特定角色去完成预先设计好的活动。它有助于提高实际工作能力。(9)样板示范法由水平较高的员工给受训员工做示范表演或单向传授。它给培训对象的印象较为深刻,所进行的岗位应知应会知识和技能的培养训练。(4)专题强化培训指为了进一步提高管理服务水准,对所有员工进行的国家时事政策、企业规章制度、质量保证体系、消防知识、日常礼仪等公共课目的培训

(3)专业实务培训它是指为了使员工更好地适应工作岗位的技术业务要求,对其进行的公司背景、职业要求、岗位责任和奖励办法、行为规范等方面的教育。(2)职业素质培训它是指按照大光明物业管理从业人员的一般要求,并在下一个培训阶段加以改善。5、具体实施办法(1)岗前就业培训它是指员工上岗之前,发现问题马上纠正,不定时随机抽查员工对培训内容的熟练掌握和灵活运用程度,以检查员工对所培训内容的接受能力和培训效果。抽查 ——在日常工作中,都要进行闭卷考试,检验员工对培训内容的掌握程度。 笔试 ——每阶段培训结束后,开展系列化、正规化的培训工作。3、培训方法集中授课;公开讨论;分析案例;总结学习体会。 4、培训考核方法口试 —— 以现场提问方式,将根据不同的对象,都必须通过各部门、各岗位职责、工作流程、质量标准及相关的业务知识培训和考核。第三阶段:管理骨干提高—升职培训。在此项目工作期间,如本物业的基本简介、服务礼仪礼节、管理与服务技巧等的培训。第二阶段:上岗培训。在正式上岗前,都必须参加针对此项目而设计的有关培训,分阶段、分层次实施。第一阶段:入职培训。凡确定派入本项目的工作人员,为本物业培养出一支品质优良、技术过硬、服务热情周到的物业管理员工队伍。2、培训方式全员参加,提高员工的文化素质、业务能力和管理服务水平, 一、管理服务人员培训计划和方式 1、培训目标通过培训, 6(一)经营管理部工作目标......................................................................................................................6 (二)客户服务部工作目标......................................................................................................................6 (三)环境管理部工作目标......................................................................................................................7 (四)秩序管理部工作目标......................................................................................................................7 (五)质量管理部工作目标......................................................................................................................7 (六)工程管理部工作目标......................................................................................................................8 三、经营管理部各岗位工作事项明细表..................................................................................8 (一)经营管理部经理岗位工作事项明细表..................................................................................8(二)市场拓展主管岗位工作事项明细表..................................................................................9 (三)物业招商主管岗位工作事项明细表...................................................................................10四、客户服务部各岗位工作事项明细表..................................................................................10(一)客户服务部经理岗位工作事项明细表...................................................................................10(二)客户服务主管岗位工作事项明细表...................................................................................11(三)客户服务专员岗位工作事项明细表...................................................................................12五、环境管理部各岗位工作事项明细表..................................................................................12(一)环境管理部经理岗位工作事项明细表...................................................................................12(二)绿化主管岗位工作事项明细表...................................................................................13(三)保洁主管岗位工作事项明细表...................................................................................14六、市场拓展流程与工作细化....................................................................................15(一)市场拓展管理流程........................................................................................................................15 (二)市场拓展控制程序........................................................................................................................16 七、入住管理流程与工作细化....................................................................................................20 (一)入住管理工作流程........................................................................................................................20 (二)入住管理控制程序........................................................................................................................21 八、入住管理执行工具与模板....................................................................................................25 (一)业主入住登记表............................................................................................................................25 (二)业主情况登记表............................................................................................................................26 (三)业主入住验房表............................................................................................................................26 (四)钥匙发放登记表............................................................................................................................27 (五)物业管理合同书............................................................................................................................28 (六)入住通知书模板............................................................................................................................32绿化管理执行工具与模板....................................................................................................34 (一)绿化苗木明细表............................................................................................................................34 (二)绿化养护记录表............................................................................................................................34 (三)绿化工作检查表............................................................................................................................35 (四)绿化养护月检表............................................................................................................................35 (五)绿化工程竣工报告........................................................................................................................36 (六)绿化工程验收报告........................................................................................................................37 (七)绿化工作安全规定........................................................................................................................37 (八)绿化养护实施办法........................................................................................................................40 十、安全管理执行工具与模板....................................................................................................42 (一)来访人员登记表............................................................................................................................42 (二)保安工作班检表............................................................................................................................42 (三)消防巡查记录表............................................................................................................................42 (四)灭火器配置统计表........................................................................................................................43 (五)保安交接班记录表........................................................................................................................43 (六)消防设备保养记录........................................................................................................................44 (七)保安管理制度模板........................................................................................................................45 (八)消防设备检查规程........................................................................................................................47 十一、服务质量管理执行工具与模板........................................................................................49 (一)服务质量管理工作计划表............................................................................................................49 (二)物业服务质量调查表....................................................................................................................49 (三)业主满意度调查问卷....................................................................................................................50 (四)物业服务意见征询表....................................................................................................................52 (五)业主满意率统计总表....................................................................................................................53 (六)改进措施报告表............................................................................................................................53 (七)服务质量改进报告表....................................................................................................................54 十二、装修管理流程与工作细化................................................................................................54 (一)房屋装修管理流程........................................................................................................................54 (二)装修管理控制程序........................................................................................................................56 十三、装修管理执行工具与模板................................................................................................60 (一)房屋装修施工申请表....................................................................................................................60 (二)装修施工证申请表单....................................................................................................................61 (三)装修期间收费明细表....................................................................................................................61 (四)装修进场开工核验单....................................................................................................................62 (五)装修施工巡查记录表....................................................................................................................62 (六)装修完工检查验收表....................................................................................................................63 (七)装修押金退还流转单....................................................................................................................65 十四、年度预算管理执行工具与模板........................................................................................65 (一)企业年度预算统计表....................................................................................................................65 (二)物业管理费用预算表....................................................................................................................66 (三)物业管理收支预算表....................................................................................................................67 十五、财务管理执行工具与模板................................................................................................68 (一)应收管理费明细表........................................................................................................................68 (二)管理费欠费分析表........................................................................................................................6三)维修单挂帐明细表........................................................................................................................69 (四)经营利润统计分析表....................................................................................................................69 (五)固定资产报废申请表....................................................................................................................70 (六)物业公司成本管理规定................................................................................................................71十六、行政事务管理流程与工作细化........................................................................................73 (一)办公用品领用流程........................................................................................................................73 (二)车辆使用管理流程........................................................................................................................74 (三)行政事务管理制度........................................................................................................................75 十七、行政事务管理执行工具与模板........................................................................................79 (一)办公用品请购单............................................................................................................................79 (二)办公用品领用单............................................................................................................................79 (三)车辆使用申请表............................................................................................................................79 (四)车辆使用派遣单............................................................................................................................80 (五)车辆使用登记表............................................................................................................................80 (六)办公用品领用登记表....................................................................................................................80 十八、物业管理相关文案范本....................................................................................................81 (一)业主公约........................................................................................................................................81 (二)环境管理公约................................................................................................................................84 (三)商铺招商合同................................................................................................................................85 (四)房屋装修协议................................................................................................................................88 十九、物业管理相关方案范本....................................................................................................89 (一)物业管理费开支预算案................................................................................................................89 (二)物业项目投标管理方案................................................................................................................91 (三)物业项目接收管理方案................................................................................................................94 (四)住宅社区商业招商方案................................................................................................................96 (五)小区物业服务管理方案................................................................................................................98 (六)商业物业服务管理方案..............................................................................................................102 (七)环境服务管理运行方案..............................................................................................................111 (八)保洁服务工作应急方案..............................................................................................................112 (九)绿化日常养护工作方案人员培训及管理人员培训及管理

二、物业公司各职能部门目标分解...

(二)中型物业公司岗位设计

物业公司各部门岗位结构设计 (一)大型物业公司岗位设计

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